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唐山房產團購

一想到在唐山買的房子,馬宗明就想抽自己幾個大嘴巴子。

2017年4月,在北京做房地產中介的馬宗明,在同行朋友的介紹下,購買了一套位于唐山市高新技術產業園區名為君德城上城的房子。

作為一個有著十多年房地產從業經驗的銷售人員,馬宗明買到的竟然是一個爛尾4年多的項目。

近日,馬宗明通過進一步了解得知,2011年君德城上城以新民居項目立項,2013年就因資金鏈斷裂停工,至今沒有取得國有土地使用證。在他購買的時候,該項目已經處于爛尾狀態,“我還去現場看了,也不知怎么就稀里糊涂的買下了。”

馬宗明并不是唯一沖動的人,從2016年11月起,隨著北京及環京地區投資需求進一步外溢,大量投資客涌入唐山這個傳統重工業城市投資樓市,一位做唐山房地產代理銷售的中介笑言:唐山市十年樓市庫存,用了三個月就消化了。

在這一批投資客中,像馬宗明這樣的踩雷者并不在少數,據君德城上城銷售介紹,該項目共銷售出1000多套房子,“外地人占90%以上,主要是北京和北京周邊的客戶,本地人很少。”

在唐山樓市中,君德城上城并非個例,經濟觀察報記者了解到,投訴集中的有五證不全、爛尾等情況的樓盤有十幾個,每個問題樓盤背后都涉及數量不少的投資客。

“我們兩千都不要你們七千買”

6月21日上午,一場大雨過后,唐山市大街上到處是積水,來自北京、廊坊等地上百名君德城上城的購房者陸續趕到唐山,他們的目的有兩個:一是要求開發商退錢,二是督促政府解決問題。

馬宗明沒有去唐山,他委托一位朋友前去“捧場”,“我買的時候每平方米加價200元,電商費6萬元,78平方米的兩居室,算下來每平方米6500元左右,不愿意去,一看見那個房子就想抽自己幾個大嘴巴子。”

馬宗明沒有來,但楊霞來了,她于今年5月從一名銷售人員手中接手了一套97平方米的房子,首付19萬元,電商費6萬元,加價3萬元,“還給了銷售1萬5,請他幫助改名字,整個下來花了近30萬元,現在為這房子愁得一宿一宿睡不著。”

楊霞老家在東北,來北京工作多年,因為此前已經在燕郊投資了一套房產,將近30萬元的綜合首付款對她們一家來說不是一筆小開支,“我們自己錢不夠,還找親戚借了六七萬,想著等漲起來賺錢,沒想到買到個五證不全的爛尾樓。”

無論是馬宗明還是楊霞,在購房時均實地看過項目,對項目已經停工多年的情況也清楚,“但是銷售告訴我說,這個項目旁邊有大開發商拿了地,馬上就會升值,我想著買房人多了,開發商有錢了就能復工了,沒想到是個新民居項目,五證連一證也沒有。”

看到浩浩蕩蕩的一行人,一位唐山本地過路人樂著說:“炒房的吧!被騙了吧?那個樓我們本地人兩千都沒人要,你們外地人七千多也敢買。”走出一段距離后,這位本地人還自言自語:“活該被騙,就是你們這幫人把房價炒這么高,連本地人也買不起了。”

唐山一位銷售人員介紹,投資客進入前,唐山本地房價一直維持在4000-5000元/平方米,從2016年底開始出現快速上漲,目前均價已經達到9000元。

購房者們先后造訪唐山市政府、唐山市信訪局等政府部門,以及君德地產辦公室和君德城上城售樓處,在交涉、溝通過程中,雙方一度發生沖突。6月21日中午,唐山市政府一位徐姓的官員代表市政府承諾,對于購買問題樓盤的處置方案,唐山市政府15天內給出統一答復。

除君德城上城項目外,由唐山隆洲房地產開發的常香園項目也同樣為豐潤區常莊鄉門趙莊村新民居建設項目。此外,富麗國際花園、唐門一品、龍澤國際、豐登塢鎮隆豐園、東方漁人碼頭、鳳凰盛世、楓橋雅居、美度公館、金色雅居等多個項目也存在五證不全情況下違規銷售等問題。

數千投資客陷身

君德城上城項目位于唐山市新機場附近的大樹韓莊子村,8棟墻體泛黃的框架靜靜樹立在廣闊的農田旁邊,未完工樓梯頂部的鋼筋已經生銹變黑,十幾名工人在現場施工,從2013年停工后,2017年5月,項目逐步重新啟動。

君德城上城項目于2011年啟動,被河北省推進農村新民居建設工作領導小組列為省級新民居示范項目,項目占地320畝,總建筑面積83.7萬平方米,總投資6億元,其中74.23畝用地已經于2012年12月通過河北省國土資源廳農轉用審批。

2013年5月份,唐山市城鄉規劃局規劃限定項目53.44畝建設用地紅線,當年8月份,唐山市調整區域行政規劃,包括大樹韓莊子村在內17個行政村從豐潤區劃入唐山市高新技術產業園區管委會,行政區劃的調整使得項目原有規劃、土地出讓主體發生變化。

據君德地產一位姓宋的高管介紹,君德城上城項目屬于新民居項目,共有32棟樓,其中新民居項目有5棟樓,其他都為商品房項目,因為規劃、土地和資金問題爛尾停工。“居家過日子也有個緊張的時候,做企業也一樣。”

君德地產由唐山本地人李永祥和上海人姚興基各持股50%成立,在項目因規劃和土地難題推進的同時,姚興基撤資更讓項目陷入徹底困境。君德地產在出具給政府的情況說明中透露,其在該項目已經完成投資2.5億元。

從2013年8月左右停工后,君德城上城項目一直處于爛尾狀態。轉機出現在2016年12月份,當時君德地產向唐山市政府出示的情況說明顯示,君德地產找到一位合伙人,愿意出資重新啟動項目,前提是辦理完53.44畝土地出讓手續。

此后,包括豐潤區政府相關部門及項目所在地老莊子鎮政府、大樹韓莊子村等一直推動項目復工,并向唐山市政府請求,君德城上城項目土地仍由唐山市國土資源局豐潤分局履行出讓程序,上述宋姓高管表示,君德地產負責人李永祥“一直在跑土地出讓的事”。

從今年2月開始,君德城上城項目重新對外銷售,大批外地購房者在代理銷售的牽線下乘坐大巴到唐山買房。今年4月8日,該項目因五證不全被唐山市住建局禁止銷售,但截至6月21日,項目仍在對外銷售。君德城上城銷售人員表示,目前在售的主要為爛尾的8棟樓,已經出售1000多套。

按照每個購房者20萬元左右的首付計算,即便除去電商、加價等中間費用,君德地產至少獲得上億元的回款,5月份開始,君德地產開始清理項目遺留問題,包括項目因爛尾時間較長鋼筋生銹等造成的潛在質量風險。

據唐山本地銷售介紹,唐山市內有大量房地產開發遺留問題,其中豐潤區、高新區、古冶區等較為集中,目前唐山市及各區縣政府正在籌劃成立處理房地產開發遺留問題領導小組,專門處理90多個問題項目,并將在7月中出臺具體處理措施。

樓市狂飆下的陷阱

唐山樓市崛起于2016年北京930限購政策之后,當時由于北京及環京地產相關調控措施出臺,而且房價已經處于相對高點,大量北京及環京房地產代理銷售公司和中介開始向外拓展資源,唐山、秦皇島、海南、山東半島海景房受捧。

據廊坊地區一家代理銷售公司人士介紹,2016年10月開始,廊坊市開始重點打擊違規銷售行為,整個環京房地產市場處于無房可賣的狀態,包括其所在公司一大批代理銷售和中介開始瞄準價格相對較低的唐山樓市。“開始我們幾個去了幾趟唐山,選了一批項目,然后和開發商談,你賣多少錢?5000元,好,我給你5500元包銷,你別管我用什么樣方式,只要幫你賣出去,多出來的500元我們和開發商一人一半。”上述人士表示。

通常一個項目有一個總代理,直接和開發商談下來代理銷售的就是總代理,總代下面有眾多分銷商和個人銷售。在唐山房產銷售當中,有一些較為知名的代理商和中介公司,也有一些民間房產團購,而更多的是小代理公司,甚至還有一些銷售通過個人關系獨立銷售。

對長期處于不溫不火狀態的唐山開發商而言,賣了大家都賺錢,賣不了也沒什么損失。上述代理銷售公司人士表示,他具體為代理公司負責項目對外宣傳和蓄客,開發商配合提供售樓處和簽約等程序。

在銷售唐山項目,這些代理銷售把在環京樓市銷售策略施展得淋漓盡致,用低價、交通規劃、畫餅等方式,吸引了大量北京及環京市場的潛在客戶,“客戶還是原來環京客戶,只不過戰場挪到了唐山。”

當時,燕郊房價已經突破3萬元,大廠、香河、固安等環京地區房價普遍達到2萬元,而唐山房價在5000元左右,“2015年初燕郊房價也就1萬元左右,已經漲了兩倍,唐山四五千的房價,銷售們給客戶描述2017年漲到1萬元,這對投資客很有吸引力。”

該人士表示,剛開始,代理公司在代理銷售一個樓盤時,要求相對比較嚴格,只有五證中下來四證的才會去代理,沒有土地證的一律不碰,“其實,銷售唐山樓盤時用的還是環京那一套策略,很簡單,一兩個月后,本地開發商和銷售也熟悉了,再加上整個市場慢慢也起來了,唐山開發商開始壓低傭金,有的開發商干脆自己做。”

在這種情況下,一些代理公司開始瞄上那些問題樓盤,“說實話,唐山問題樓盤很多,但有的問題不大,就是因為前期市場不好,開發商回不了款,項目擱置了,只要賣得好都能順利交付。但五證都沒有的項目,風險就比較大。”上述廊坊代理銷售人士表示。

君德城上城顯然屬于問題嚴重項目,不僅是新民居項目,而且至今連國有土地使用證也未辦理下來。

購房一般由原始價格、電商費和加價三部分構成,原始價格也是網簽價格,歸屬開發商;電商通常由開發商、一級代理和銷售員分成,6萬元電商費,銷售通常可以拿到2.5萬元,代理銷售拿1萬元,剩余歸開發商;加價一般為總代理的收入。

值得關注的是,在唐山房地產市場中,來自外地投資客多數通過外地銷售購買,而且投資客中有相當一部分為銷售本人,在6月21日外地投資客與政府、開發商協商解決問題的近百人隊伍中,至少有十分之一為北京及環北京地區的銷售人員。

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